Жилищные объекты малоэтажного типа, не являются стандартным форматом на рынке загородной недвижимости Московской области. Но сегодня часто появляются организованные поселки, где вместе с частными домами представлены и таунхаусы, и малоэтажные строения. Чем же являются загородные квартиры, и зачем их покупают? Сфера загородного жилья малоэтажного типа на территории пригородных поселков начала развиваться относительно недавно.
По мнению Владимира Асоскова, который является начальником отдела реализаций в компании МИАН, доля загородных поселков с такими домами за 3 года повысилась практически в 2 раза и в целом составляет 3,2 процента. Среди продаваемых ЖК аналогичный показатель сегодня составляет 8 процентов, утверждает специалист.
Что такое загородная квартира?
По мнению Марка Гройсмана, который является исполнительным директором компании «Sawatzky» в РФ, аналогичные проекты можно условно поделить на 2 категории. К первой можно отнести только многоквартирные жилые комплексы, которые строятся по принципу загородных поселков, а ко второй загородные поселки, где дома многоквартирного типа присутствуют вместе с коттеджами и таунхаусами. Преимущественная часть квартир в этих домах 3-х и 4-х комнатные, общей площадью 140 квадратных метров. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир общей площадью 70 квадратных метров не превышает 30 процентов. Чем серьезнее класс проекта, тем меньше в доме секций, а площадь соответственно больше. Так, для проектов из категории бизнес класса общая площадь квартир составляет от 50-ти до 200 квадратных метров. Для квартир из категории VIP площадь составляет от 100 до 300 квадратных метров. В VIP проектах можно встретить и пентхаусы, общей площадью до 400 квадратных метров, утверждает Наталья Бланкова, которая является маркетинговым специалистом компании «Пересвет инвест».
Конечно же, в любой такой квартире есть все набор необходимых удобств. Все квартиры имеют централизованную канализацию, единую эксплуатационную службу, средства связи, полное благоустройство и охраняемую территорию, которая включает в себя зону отдыха, детские и спортплощадки, а также места для парковки автомобиля. Если говорить про инфраструктуру, то тут все как в обыкновенных загородных поселках. Уровень инфраструктуры предусмотрен или на территории непосредственно комплексов или в непосредственной близости к ним. Зачастую, такие дома находятся в непосредственной близости к столице, в радиусе до 30-ти километров, и покупают их, чаще всего для того чтобы жить постоянно и, разумеется, ходить ежедневно на работу.
Стоимость элитной квартиры по стоимости эконом класса.
Такие дома, малоэтажного типа встречаются в загородных многоуровневых поселках. Но, разумеется, это наиболее демократический формат, и поэтому он является очень распространенным в загородных поселках эконом класса. Среди загородных поселков Lux класса такие дома являются больше исключением, чем правилом, рассказывает Жанна Лебедева, которая является руководителем управления по загородной недвижимости из компании VIP недвижимости «Well Home». В таких поселках их, чаще всего строят для персонала, как, к примеру, в резиденции «Монолит» на новом рижском шоссе в 28-ми километрах от МКАД, где строительные компании сегодня размещают два 4-х этажных дома на 120 квартир. Таким образом, цены на квартиры в таких домах малоэтажного типа зависят от класса загородного поселка. По мнению Дмитрия Халина, который является партнером компании «IntermarkSavills», в проектах премиум класса цена за квадратный метр жилой площади начинается от 4.5 тысяч долларов.
В бизнес классе, средняя стоимость за квадратный метр 3 тысячи долларов, в эконом класса соответственно 1,5 тысячи долларов. По мнению Алексея Артемьева, который является руководителем отдела загородной недвижимости «Калинка Риэлт», на сегодняшний день стоимость квартиры в дорогостоящем ЖК «Сосны» составляет 1,5 миллиона. В жилищном комплексе «Chalet Жуковка» c уникальным сервисом, самая низкая стоимость квартиры миллион долларов. В загородном поселке эконом класса под названием «Мечта», средняя стоимость квартиры начинается от 2,7 миллионов рублей. В новом, строящемся жилищном комплексе «Молодежный городок» стоимость квартиры, общей площадью 21 квадратный метр стоит 1,7 миллиона рублей. Квадратный метр жилья дешевле, чем в таунхаусе и коттедже, потому что, в их стоимость почти не входит цена на земельный участок. К примеру, в проектах бизнес и премиум класса стоимость квадратного метра в домах многоквартирного типа на 40 процентов меньше, чем в коттеджах. А разница между стоимостью квадратного метра для квартир и таунхаусов, как правило, составляет 10 процентов.
По утверждениям Марии Литинецкой, которая является исполнительным директором компании «Blackwood», в популярном загородном поселке «Павлово 2» средняя стоимость квадратного метра в многоквартирных домах начинается от 3.5 тысяч долларов. А, например, коттедж начинается от 4.9 тысяч долларов, таунхаус от 3,2 тысяч долларов. В загородном поселке «Мечта» квартиру можно купить за 1.9 тысяч долларов квадратный метр, коттедж не менее 2.2 тысяч за квадратный метр, а таунхаус от 2-х тысяч. Проще говоря, квартира в загородном поселке обойдется вам как минимум на 25 процентов дешевле, чем таунхаус, и на 40 процентов меньше, чем коттедж, утверждает Владимир Асосков из компании «МИАН». Разумеется, за годовой период стоимость на квартиры упала. По официальной информации компании «Century 21 Prime Time Realty», средняя стоимость на квадратный метр упала приблизительно на 30 процентов. А аналитические эксперты из компании «МИАН» приводят другую статистику. Если покупаемые коттеджи и таунхаусы упали в цене на 25 процентов, то цены на загородную недвижимость упали на 10 процентов.
Зачем покупать именно квартиру?
По единому утверждению экспертов, спрос на квартиры в загородных поселках сегодня не очень активен. Хотя, по аналитической информации экспертов из компании МИАН ясно другое. Если в докризисный период потребительская доля, в общем понимании спроса на загородную недвижимость не превышала 2 процента, за последние пару лет аналогичный показатель повысился на 8 процентов. Уровень спроса по данному формату жилья весьма соответствует его показателям в общей структуре предложений, утверждает Владимир Асосков из компании «МИАН». Опуская всякие подробности, у квартир загородного типа существует хоть и незначительная, но собственная постоянная аудитория. По мнению Дмитрия Халина, который является партнером компании «IntermarkSavills», в проектах бизнес и премиум класса, чаще всего, квартиры приобретаются как дополнительные объекты. Уже сегодня жители загородного поселка «новые вешки» активно заинтересовались домами многоквартирного типа, которые находятся в стадии строительства, чтобы поселить туда своих родственников, рассказывает Марк Гройсман.
Еще одной категорией являются покупатели недвижимого имущества на престижных направлениях, рассказывает Виктор Мартанов, который является отдела реализаций компании «Велес капитал Девелопмент». Они предпочитают квартиры, если у них нет денежных средств на покупку дома, только для того чтобы можно было считаться жителем знаменитой Рублёвки. По мнению Дмитрия Халина, целевая аудитория покупателей загородной недвижимости готова рассматривать квартиру в виде альтернативы таунхаусу. Сегодня, чаще всего, приобретают загородную недвижимость с целью дальнейших инвестиций. С точки зрения Марии Литинецкой, эти квартиры являются привлекательными для людей, которые занимаются бизнесом в сегменте аренды. Уровень доходности от сдачи этих апартаментов в аренду в значительной степени превышает среднестатистический показатель, так как, стоимость квартир сравнительно невысокая, а арендные ставки очень высоки. Уровень доходности от аренды загородного жилья, часто достигает 15 процентов, а на городском рынке он же составляет не более 5-ти.
Потребители со среднестатистическим доходом.
Если рассуждать о финансовом положении покупателей загородных поселков, то это люди с уровнем среднестатистического дохода, которые желают сменить столицу на загородный поселок, но их денежные средства пока не позволяют им иметь нормальную загородную резиденцию, рассказывает Андрей Уфимцев, который является директором по продажам компании «Новое качество». По мнению Владимира Асоскова из компании «МИАН», преимущественным образом, загородным жильем интересуются семьи, с уровнем дохода не выше 3-х тысяч долларов в месяц на члена семьи.
Почему девелоперы не уважают малоэтажные объекты.
Почему сегодня загородных домов многоквартирного типа очень мало? Григорий Алтухов считает, что весьма проблематично позиционировать и оптимизировать такие проекты на рынке, из-за отсутствия соответствующего опыта реализации. Кроме того, этот формат, на сегодняшний день, является малоизвестным. А дабы квартира пользовалась серьезным спросом, требуется одновременно обеспечить непосредственную близость к столице и наличие всей централизованной сети, что не всегда удается. По мнению Дмитрия Халина не в пользу развития данного формата работает новый законопроект, в котором сказано, что застройщик должен изменить статус земельного участка из индивидуального жилищного строительства в обыкновенное жилищное строительство.
Также весьма различаются и механизмы рефинансирования. Например, если вы покупаете дом с прилегающим земельным участком, вы полностью авансируете строительство, а при строительстве многоквартирного дома необходимы немалые кредитные средства. Андрей Уфимцев считает, что большим значением является расстояние до столицы. И сегодня, когда многие загородные поселки расположены в пределах 20-ти километров от МКАД, они для многих клиентов являются поселками на весьма далеком расстоянии. Также здесь существует и психологический момент. Выезжая за пределы города, вы имеете свой земельный участок, дом, баню и так далее, а в ситуации с квартирой в загородном поселке, само понятие «загород» теряется в своем смысле, комментирует Андрей Уфимцев. Приближенную точку зрения высказал и Виктор Мартанов. Покупатели, готовые купить в поселке квартиру без земельного участка, и без какой-либо внутренней инфраструктуры составляют очень малый процент. По мнению эксперта, большинство людей стремится создать собственное «гнездышко», которое, как известно, не сделать из квартиры.
Отложенные перспективы.
Опуская всякие подробности, преимущественное число экспертов сходятся во мнениях, что строительство домов многоквартирного типа в составе загородных поселков является перспективным направлением. Квартиры в таких домах являются своего рода дополнением к разнообразию предложений, и дают покупателям полную свободу действий. Но в ближайшее время таких загородных проектов, скорее всего, будет не так много, потому что, рынок загородной недвижимости весьма серьезно пострадал от экономического кризиса, намного сильнее, чем столичный, и как результат, восстанавливаться будет весьма продолжительное время.
При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.