В начале августа текущего года Минфин РФ Алексей Кудрин официально объявил о том, что самый неблагоприятный кризисный период в стране миновал. Хотя рассуждать об улучшении рыночной ситуации пока рановато. Ведь средняя стоимость квартир постоянно снижается, хоть и слабыми темпами, чем в начале текущего года.
Именно поэтому вопрос о том, что будет с жилищным рынком недвижимости в будущем остается открытым. На состоявшейся недавно выставке «Недвижимость 2009» был составлен прогноз по квартирному жилью. Ценовая динамика на жилье будет зависеть от объемов предложений, или от стабилизации общей стоимости на настоящем уровне, который составляет в среднем 4 тысячи долларов за квадратный метр, при условии сохранения дефицита предложений. Далее мы будем говорить преимущественным образом про загородное жилье Подмосковья и о тенденциях его формирования.
Для того чтобы дать правильный ответ на вопрос, как будут вести себя цены на жилье Подмосковья в общей перспективе, надо сначала разобраться, как развивался данный сегмент в минувшие годы по сравнению с рынком квартирного жилья.
По исследовательской информации, с начала 2006-го года по осень 2008-го года можно наблюдать постоянный рост цен на квартиры в поселках загородного типа. За 2006 год уровень цен в отечественной валюте на коттеджи и таунхаусы повысился приблизительно на 26-28 процентов, а на остальные квартиры цены повысились на 43 процента.
В иностранной валюте увеличение цен за этот период было более серьезным, около 35-ти процентов на загородные квартиры, и 53 процента на городские квартиры. Это было обусловлено падением курса иностранной валюты по отношению к отечественной валюте.
В следующие периоды темпы роста цен на квартиры находились на более высоком уровне, чем по загородному рынку. Это обусловлено тем, что недвижимость жилищного типа является относительно недорогим товаром, если сравнивать с загородной недвижимостью. Таким образом, сегодня можно наблюдать серьезный потенциал для роста цен. Кроме того, на столичном рынке недвижимости жилищного типа сегодня можно наблюдать серьезный дефицит не дорогостоящих предложений, так как, за это время произошло смещение застройщиков из эконом класса в бизнес класс.
Следует отметить, что преимущественным образом, в этот период активно развивающегося рынка в первых 3-х кварталах минувшего года темпы ценового роста на загородную недвижимость в целом были весьма умеренными, если сравнивать с московским сегментом. Так, в соответствии с результатами проведенных исследований, стоимость жилья загородного типа за это время повысилась на 8-10 процентов, а городские квартиры увеличились в цене на 17 процентов.
Сегодня можно с уверенностью констатировать тот факт, что с первого квартала 2006-го года по 3-й квартал 2008-го года общий рост цен на квадратный метр по загородному рынку составил от 42-х до 55-ти процентов. В сегменте квартир этот рост составил 94 процента. В иностранной валюте эта ценовая динамика выглядит, таким образом, 60-76 процентов приходится на таунхаусы и коттеджи, и 121 процент на квартиры.
Кризисный период осени минувшего года привел к тому, что цены на квартиры упали существенным образом больше, чем на загородные. Так, за весь следующий год стоимость Московских квартир была скорректирована на 17 процентов в отечественной валюте, и на 36 процентов в иностранной валюте. Одновременно с этим, на загородном рынке недвижимого имущества падение цен составило от 4-х до 8-ми процентов, в отечественной валюте от 27-ми до 30-ти процентов.
Серьезная разница в ценовой динамике по загородному рынку квартир обусловлена следующим. Первое это то, что, в минувшие периоды Московское жилье было несколько переоценено в результате ограниченного объема предложений и развития сферы ипотечного кредитования, что доказывают серьезные ежегодные ростовые тепы цен на квартиры. Строительным компаниям, которые работают в сегменте загородного жилья, удалось избежать значительного спада цен в результате избрания новой концепции для преимущественного числа реализуемых проектов в сторону эконом класса. Также следует заметить, что рынок загородного жилья более инертный, чем рынок квартир, то есть, он реагирует на экономические ситуационные изменения с небольшой задержкой. В практическом понимании это еще раз доказывает тот факт, что более дорогостоящие жилищные сегменты медленнее, чем другие повышаются в цене, в период рыночного подъема. Исходя из этого, можно сделать заключение о том, что рынок загородного жилья, еще не достиг собственного «дна», и его ждет дальнейший спад цен. Дополнительными аргументами являются следующие.
Первое это то, что в соответствии с оценками многих экспертов, за минувший год была распродана преимущественная часть ликвидных предложений по загородному рынку. Таким образом, на рынке увеличилась доля возводимых объектов, где цены на жилье в значительной степени ниже, если сравнивать с уже сданными домами, в результате небольшого спроса со стороны потенциальных покупателей, в особенности в нынешних условиях ухудшения экономической стабильности. Этот факт может быть усугублен приходом зимнего периода, который традиционно является негативным сезоном для покупки недвижимости загородного типа. По мнению экспертов, нисходящие ценовые тренды по данному сегменту, скорее всего, будут сохраняться до весеннего периода будущего года, то есть до сезонного периода повышения спроса на загородные дома и таунхаусы.
С точки зрения аналитических экспертов, вышеприведенные аргументы дают возможность прогнозировать углубление неблагоприятной коррекции цен на загородное жилье в отечественной валюте Подмосковья вплоть до весны будущего года. Будущее поведение цен в этой сфере будет зависеть от экономического состояния и от рыночной ситуации по недвижимости. Ценовая динамика по отдельным загородным поселкам может в значительной степени отличаться в зависимости от частных характеристик, потребительских предпочтений и ценовой политики в минувшие периоды.
При создании обзора были использованы материалы из открытых интернет-источников.